开发商不能办理房产证主要是因为建筑项目特殊，不合规定等情形导致的。
具体而言，开发商不能办理房屋产权证情形包括：
1、利用集体所有土地开发的项目；
2、未经立项批准的项目；
3、未取得规划审批的项目；
4、没有销售许可证又无大产权证的房屋；
5、未经验收或验收不合格的房屋；
6、土地或者房屋未解除抵押的；
7、开发商未交纳相关税费的。
一、买房人可要求退房的情形是什么
买房人可要求退房的情形有：
1、房屋面积出现偏差；
2、延期交房；在合同约定的期限内没有按时交房，经购房者催告后仍然没能在合理的期限内交付，购房者可要求解除合同，退房。
3、擅自更改房屋规划设计；如果购房者发现开发商在未经允许和告知的情况下，擅自修改了房屋结构或者房屋的用途等行为，可解除购房合同，要求退房。
4、房屋的主体质量不合格；
5、房产证不能按期办理；
6、购房者未能办理银行贷款；因为现在买房大多数依赖贷款，如果因为非买卖双方的原因导致贷款没有成功办理的情况，买房人可以依据合同申请退房的。
7、一房多卖或者房屋已抵押；有些无良开发商在房屋销售的过程中，出现了一房多卖的现象；或者开发商一方面将房子抵押给银行，一方面还拿出来公开销售，这两种情况一旦发现都是可以要求退房的。
8、开发商有没有销售资格。
二、买房交首付是否可以退
买房交了首付可以退，需要满足退房条件：
1、房屋延期交付至合同约定的开发商合同约定的交付日期后，无法获得开发商的入住通知；
2、开发商开发程序不完整导致合同无效；
3、未经买方同意，开发商改变设计；
4、房屋面积误差超过3％；
5、房屋质量不合格严重影响使用；
6、房屋产权不清楚，如有抵押、联建或其他经济纠纷；
7、延迟办理房屋所有权登记；
8、抵押合同无法办理；
9、在建项目转让，开发商想转让在建项目，应书面通知购房者，购房者有权自收到通知之日起30日内要求退房。
【本文关联的相关法律依据】
《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
